はじめてのREIT

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REIT(リート)=不動産投資信託

このくらいはなんとなくわかりますでしょうか?

投資家から集めたお金を原資に、
銀行借り入れを用いてレバレッジをかけて
タワーマンション、オフィス、店舗、ホテルなど不動産投資を行い、
そこから得られる物件の賃料収入や、
最終的な売買からの売却益を投資家に分配する仕組みです。

あくまで上場投資信託で、現物の不動産投資とは違います。

なので不動産投資をされている方の既存の知識は
あまり役に立ちません。宅建の知識は不要です。

これがけっこう難解なんです。複雑なんです。
ここでは全体像の説明をいたします。

<J-REITの羅針盤>
J-REITは、現物不動産より日経平均株価に連動してますので、
不動産というより株と考えた方が適切です。

今回のコロナショックでもそれが顕著にあらわれました。
コロナの影響でも現物の不動産価格はあまり変わっていませんが、
J-REITは何と短期で半値まで売られました。

↑クリックすると拡大表示します。

日本のREIT
3481 三菱地所物流リート投資法人
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
3462 野村不動産マスターファンド投資法人
3287 星野リゾート・リート投資法人

日本のREIT-ETF
1343 NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信
2555 東証REIT ETF
1476 iシェアーズ・コア Jリート ETF

<海外REIT>
アジアREIT・リサーチ・オープン(年2回決算)
三井住友・DC外国リートインデックスファンド
フィデリティ・USリート・ファンドB
eMAXIS 先進国リートインデックス

日本で販売されている海外REITの高配当利回りに注意してください。
分配金を再投資せず、「タコ配」と呼ばれるご自身が出資した
出資金の元本が取り崩されて償還することで名目上の高利回りを
実現しているケースも散見されます。

また、購入手数料と信託報酬を合わせて5%近くに達する
高額なものもありますので、ご注意願います。

そこで手数料が割安な海外のREIT-ETFも視野に入れてみる価値があります。SBI証券の外国株サイトから購入できます。

<米国REIT-ETF>
iシェアーズ 米国不動産 ETF (IYR)
分配利回り 3.43 %

SPDR ダウ ジョーンズ REIT ETF (RWR)
分配利回り 4.35%

事前に日本円を米ドルに両替してドル建てで外国株として買います。(外貨決済)*SBIは夜間15分遅れでリアルタイム売買

事前に両替しなくても円貨決済で証券会社経由で
ドルへ両替してダイレクトに買付もできます。

最終売却前にドル/円ベースの損益を見比べ、
売却時も外貨決済と円貨決済が選べます。

<直近の日米のREIT>
日本、米国ともにREITはコロナショックの打撃で急落しており、
価格は半値戻しがやっとの状況で市場平均よりも戻りが鈍いです。

これを出遅れた分、上昇余地があるとみて安値で買うか、
この先、不動産市況の低迷を示唆しているとみるか難しいところです。

今REITはどのジャンルも壊滅的な打撃を食らっています。
去年から保有している方は大変な状況だろうと推察します。
これだけ値が崩れると、利回りどころじゃないです。

その他、基本事項は以下の初めてのJリートやREIT教室を参考にしてください。

↑クリックするとサイトへ飛びます。

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その他、投資判断における重要なキーワードを3つ解説します。

①LTV(借入比率)とは

総資産に対する金融機関からの借り入れ比率です。

低金利下においては借入額(レバレッッジ)が大きいほど、
投資家への分配金は大きくなりますが、
Jリートでは借入額は最大50%までに規制されています。

↑クリックすると拡大表示します。

というのも、LTVが高いと借入金多ければ金融情勢が悪化したたり、
金利上昇時に債務超過に陥り返済を迫られる恐れがあるため、
適正な借り入れで健全な財務状況を保つよう設計されています。

②NAVとは

NAVは企業解散価値(資産売却後の借入金を清算して最終的に手元に残るお金)のことで、例えば、10億のビルで借金が6億ならNAVは4億です。

*NAVはNet Aseet Valueの略で正味純資産価格のこと。

NAV倍率は企業解散価値を発行済投資口数で除したもの(1口当たりの解散価値)で、株の指標のPBRと同義で、1倍以上だと割高と判断され1倍未満だと割安と判断されます。

↑クリックすると拡大表示します。

REITはあくまで不動産投資(ミドルリスク・ミドルリターン)で、
ハイテク株の様に将来を見越して極端に買い進まれることはないので、
NAV倍率が2倍、3倍となるのはまずないです。

③分配金利回りとは
投資口価格(株価)に対する投資家が最終的に受け取る分配金の利回りのことです。

年間の予想分配金(1口あたり)÷投資額(1口あたり)=分配金利回り

↑クリックすると拡大表示します。

総じて高い利回りは、アベノミクスの低金利で不動産投資に有利な政策や、多数の不動産に分散投資を行うことで、リスク分散効果で分配金が安定的に支払われる背景もありますが、J-REIT(リート)は当期利益の90%超を投資家に分配することを条件に税金が免除されており、法人税がかからず全て分配金に回すことが利回りが高い大きな要因です。

1株当たり分配金が変わらない状態でREIT価格が下落しても
結果としては分配金利回りは上昇するのでその点はご注意ください。

また、当期利益を超える分配金を一定期間出すことが
可能な会計上の仕組みもあるので、
分配金の額を鵜呑みにしない様に気を付けて下さい。


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早見雄二郎 氏

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ラジオ日経聴者ランキング1位。
トレンド分析・推奨銘柄は必聴。
私も欠かさず聞いています。

さいますみ 氏

■経済アナリスト
若いが経済全般に造詣が深い。
アグレッシブさを応援したくなる。

<経済全般>

高橋洋一郎 氏

■嘉悦大学教授
小泉・安倍政権のブレーン。
実際に政治経済を支える黒子。

中原圭介 氏

■エコノミスト
中原氏の本は、わかりやすく世界経済の現状を分析しているのでファンダメンタルズ分析には欠かせません。

飯田泰之 氏

■明治大学政治経済学部准教授
全部理詰めでわかりやすい。
最近TVでよく見る。

今、話題のピケティ論をまとめてみました。

・資本主義の下では格差は放置すれば拡大する。
・グローバル資本課税を導入すべき。

r(資本収益率)>g(経済成長率)
つまり、資産運用(株・不動産)所得 > 勤労所得

経済成長すれば、格差は縮小すると思われていたが、20世紀はたまたま戦争や恐慌などの特殊要因で経済成長率の方が資本収益率より高かっただけで、実は19世紀以前までは資本収益率の方がずっと高かった。
特に先進国ではこれからは成熟期で経済成長率は鈍化していくので、今後も資本による収益が有利になり、それどころか金融テクノロジーの進化で資本収益率は上昇していく。

なので、ピケティいわく世界各国で資産家に一律で同じ累進課税を適用すべきとのこと。金融資産から負債を引いた純資産に対して国境を越えて累進課税するというもの。つまり、富の再分配の仕組みを構築し、人為的に格差縮小の努力をすべきとのこと。

米国では高所得者トップ10%が国民所得の50%を握っている。
さらに、上位1%が19.3%も握っている。
英国ではトップ10%が40%を握っている。
実は日本もトップ10%が40%弱握っている。

<私が思わずうなずいた「幸運の対価」と呼ばれるピケティの主張>
21世紀になってから大手企業CEOはその経営手腕の対価として年間億単位で稼ぎますが、それが本当に経営能力によるものなのか、たまたま景気が良い時に時運に乗っただけなのかはわからないという見解。

<曽我の見解>
ピケティの主張に反論するわけではないですが、この話、何で今さらというのが第一印象。資産運用(株・不動産)所得 > 勤労所得の構図は、今から15年も前に出版された「金持ち父さん」の4つのクワドラントの中で、経営者・投資家 > 自営業・労働者の構図として既にはっきり示されていましたので。

お陰様で私、正直、富裕層にはなれましたが、あくまで小金持ちで、まだまだ本当に欲しいものがあれもこれも買えるレベルではないです。
個人的には、私は脱サラして親に頼ることなく、自力で投資家へ転身してここまで成り上がってきたので、これから成功の果実を味わいたいというのが本音。
10億ドル(約1000億円)以上の資産を持つ超富裕層が世界に1225人もいるそうなので、手を付けるならまずは超富裕層からお願いします。

アベノミクスの課題

国債を手放した地方銀行は、地元企業に積極融資をしたくても、地元企業に設備投資・事業拡大の需要があまりなく手元で資金を持て余している。かねてからの需給ギャップが懸念される。既存のビジネスモデルでは企業の成長は難しい。規制緩和を実行し参入障壁を軽減し、新たな付加価値のサービスが誕生して地方まで経済が活性化するかが日本経済再生のKEY。

曽我の珠玉の人生の法則

他人の人生の計画に組み込まれるか、自分で人生の計画を立て行動するかのどちらかしかない。
(by ジム・ローン)

人生の10%は何が起こるかで決まる。残りの90%はそれにどう反応するかで決まる。
(by スティーブン・R・コヴィー )

選択することはただ選ぶだけだが、恐ろしい事にその後の行動以上の重みがある。
(by バリュー曽我)

Seize the time ! Live now !
Make now always the most precious time !
Now will never come again !
(スタートレックの一節)

我々は規律を守る苦しみか後悔する苦しみの2つの内いずれか1つに苦しまなければならない。規律は軽く後悔は重い。
(by ジム・ローン)